Mangel som følge av uriktige opplysninger?

Lagmannsretten har ved flere anledninger tatt stilling til hvorvidt uriktige opplysninger i forbindelse med et entrepriseprosjekt om bustadoppføring utgjør mangel etter bustadoppføringslova §§ 25 og 27. Bustadoppføringslova § 27 er en egen bestemmelse som regulerer uriktige eller «urette» opplysninger. Den lyder som følger:

Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring
a. av entreprenøren eller på entreprenørens vegne, eller
b. av nokan annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare salsledd.

Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte.

Borgarting lagmannsrett har tatt stilling til en rekke saker i forbindelse med bustadoppføringslova § 27, saken med referansen LB-2017-27522 gjaldt oppføring av en leilighet kjøpt for 8,5 millioner kroner. Retten ga kjøper medhold i krav om prisavslag og erstatning, som følge av at det i markedsføringen og ved avtaleinngåelsen var gitt uriktige opplysninger om størrelsen på terrassen. I den anledning uttalte lagmannsretten som følger:

Terrassens størrelse var i plantegningen, som var inntatt i salgsprospektet, opplyst å være 68,3 m2. Både salgsprospektet og plantegningen var bilag til kjøpekontrakten.

Det er på det rene at Østby før avtaleinngåelsen ikke fikk informasjon om at det ville bli bygd en langsgående gesimskasse på toppen av bygningens fasadevegg, som ville omkranse terrassen, og med et rekkverk på innsiden. Det er videre enighet om at det samlede terrasseareal, målt fra husvegg til innvendig kledning på gesimskassen, utgjør 56,5 m2, mens arealet inklusive gesimskassen utgjør 68,3 m2. Gulvarealet tilgjengelig for bruk ble dermed redusert med ca. 12 m2 som følge av gesimskassen. Den reduksjonen som rekkverket innebærer kommer i tillegg, men partene er enige om at denne reduksjonen ikke er relevant for mangelsvurderingen

[…]

Det er ikke av noen av partene påstått at terrassens størrelse ble kommentert muntlig under markedsføringen eller ved avtaleinngåelsen. Om det er gitt uriktige opplysninger beror derfor på en vurdering av de opplysninger som er gitt i salgsprospektet og i kontrakten.

I salgsprospektet er det opplyst at arealangivelsene er beregnet i henhold til reglene i NS 3940. Standarden inneholder prinsipper for beregning av innvendig areal og definerer begreper som benyttes ved arealberegning. NS 3940 regulerer imidlertid ikke måling av terrasser og balkonger som ikke er glasset inn. Det er på det rene at det heller ikke eksisterer andre forskrifter eller standarder for oppmåling av balkong eller terrasse.

[…]

Røa Utvikling AS har anført at arealavviket uansett ikke representerer en mangel fordi det omfattes av de forbeholdene som fremgår av salgsprospektet og kontrakten. Kontraktens punkt 5.3, 5.4, 5.6 og 5.7, som er sitert foran, omhandler «mindre endringer og arealavvik», jf. særlig punkt 5.6. Også forbeholdene i salgsprospektet omfatter, slik lagmannsretten leser dem, mindre endringer. Det er i prospektet blant annet vist til endringer som «innkassing av tekniske anlegg, mindre endringer av boligens areal, uteareal, bæresystem, søyler eller liknende». Som nevnt, må terrassen regnes som sentral ved kjøpet av toppleiligheten. Et avvik på 12 m2 kan, etter lagmannsrettens vurdering, derfor ikke anses som en mindre endring eller arealavvik som omfattes av forbeholdene. Gesimskassen har en bygningsteknisk funksjon og opptar ca. 35 cm av terrassens ytterkant og kan heller ikke anses som innkassing av tekniske anlegg, søyler eller lignende. Lagmannsretten finner etter dette at arealavviket ikke omfattes av forbeholdene i kontrakten og salgsprospektet.

[…]

Arealavviket utgjør 17,5% av det avtalte terrasseareal. Slik lagmannsretten vurderer det, er dette tilstrekkelig vesentlig til at det foreligger en mangel. Selv om det antagelig skal mer til for at vesentlighetskravet er oppfylt for terrasseareal enn for innvendig areal, mener lagmannsretten vi her er utenfor det en kjøper må akseptere. Lagmannsretten har ved vurderingen også sett hen til hvordan begrensingen i terrassens areal ble opplevd av retten på befaringen

[…]

Vilkårene i bustadsoppføringslova § 27 første ledd er dermed oppfylt. Som tingretten, så finner lagmannsretten at også vilkårene i bestemmelsens andre ledd er oppfylt. I likhet med tingretten, så finner lagmannsretten at man kan gå ut i fra at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *