Rett til å heve ved antesipert mislighold

Forbrukeren kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et «vesentleg avtalebrot», jf. bustadoppføringslova § 34 første ledd første punktum. Forbrukeren kan også heve avtalen før overtakelsestidspunktet dersom det er «klårt» at ytelsen «kjem til å få ein slik mangel som nemnd i første punktum», jf. bustadoppføringslova § 34 første ledd annet punktum. I LH-2015-167184 vurderte retten hvorvidt det var grunnlag for å heve som følge av forventet kontraktsbrudd:

Etter bustadoppføringslova § 34 har en forbruker rett til å heve dersom det foreligger mangler og disse innebærer et vesentlig avtalebrudd.

Avtalen er utgangspunktet for spørsmålet om det foreligger en mangel, jf. bustadoppføringslova § 25. Det følger av bustadoppføringslova § 28 første ledd at mangelsvurderingen skal avgjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet. I Gyldendal Rettsdata sin lovkommentar til bestemmelsen, ved Kåre Lilleholt, heter det i note 131 følgende:

«Entreprenøren kan ha plikt til å rette feil som viser seg i byggjetida, men mangelsreglane kjem først inn ved overtakinga, om det ikkje gjeld venta mishald som gjev grunnlag for heving (§ 34), sml. Utsegner i Rt-1997-231»

Det er ikke bestridt, og lagmannsretten legger til grunn, at overtakelsestidspunktet fortsatt ikke var inntrådt da Robertsen erklærte heving den 10. mars 2014. I kontrakten punkt 14 er det vedrørende entreprenørens frist for ferdigstillelse vist til fremdriftsplan. Planen, som inneholdt forbehold for justeringer, la opp til at prosjektet skulle være ferdigstilt i løpet av uke 12 i 2014. På grunn av forhold som ikke beror på Polarstjerna AS, ble oppstart av prosjektet om lag en måned forsinket. Etter dette legger lagmannsretten til grunn at ferdigstillelse skulle skje innen 4. april 2014 i uke 16.

Det kan etter dette ikke konstateres at mangler forelå per. 10. mars 2014.

Spørsmålet blir om Robertsen på dette tidspunkt kunne heve avtalen på grunnlag av forventet mislighold fra Polarstjerna Eiendom AS sin side.

Lagmannsretten bemerker at terskelen for å heve basert på et forventet mislighold er høy. Utgangspunktet må være at retten til å gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser foreligger dersom det er «( … ) helt på det rene at det vil bli mislighold», se Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2. utgave side 610 og på side 613 hvor det fremkommer at det strenge beviskravet også gjelder bustadoppføringslova § 34.

Videre bemerker lagmannsretten at det som en klar hovedregel gjelder at grunnlaget for heving må fremkomme av hevingserklæringen. I Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2. utgave side 464 heter det følgende:

«Utgangspunktet må være at kreditor ikke har adgang til å skifte standpunkt og påberope alternative eller supplerende hevningsgrunner som forelå allerede da hevning ble erklært, jf. Rt-1994-1617».

Rt-1994-1617, som det er vist til i sitatet, gjaldt hevning av en langvarig tomtefesteavtale, men lagmannsretten legger til grunn at hovedregelen om at grunnlaget for heving må være angitt er et alminnelig obligasjonsrettslig prinsipp. Begrunnelsen for regelen er at den som hevingskravet er rettet mot skal kunne vurdere om hevingen kan godtas og om han vil fremsette tilbud om retting.

I hevingserklæringen av 10. mars 2014, som var avgitt av Reidar Robertsens advokat, Svein Kristian Wikstrøm, ble det gjort gjeldende at det forelå mangler og ikke at kontraktsbrudd var forventet. Lagmannsretten vil likevel se på om de forhold som var påpekt i erklæringen er forhold som kunne gi grunnlag for å konstatere at kontraktsbrudd måtte ventes.

Dommen understreker den høye terskelen for heving ved forventet kontraktsbrudd.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *